I denne serien med korte artikler vil vi ta for oss alle faser i utviklingen av et utbyggingsprosjekt, samt spørsmål som omhandler organisering, forvaltning og drift av eiendom.

Organisering av utbyggingsprosjekter som borettslag eller eierseksjonssameier mv – kortsiktig fleksibilitet eller rasjonell forvaltning?

Spiller det noen rolle hvordan utbyggingsområdet organiseres? Kan ikke utbygger bare bygge den mengden boliger som de har fått regulert inn, uten å måtte ta stilling til mer enn plassering av boligene?

Organisering av utbyggingsområdet har mange konsekvenser. De mest synlige er hvordan den faktiske utformingen av feltet blir, hvordan boligene plasseres i forhold til hverandre og det estetiske utrykket. Disse valgene kan skape gode uterom og fellesarealer, eller det kan gjøre feltet mindre attraktivt, dersom utformingen ikke er like hensiktsmessig.

Dette er likevel ikke det sentrale i denne artikkelen. Her skal jeg se på hvordan utbyggingsområdet kan organiseres i den juridiske verden, hva man må tenke på og hvilke alternativer for organisering som finnes. Utbyggers egen organisering, herunder om utbyggingen skal skje i morselskap eller i «single-purpose» selskap vil heller ikke behandles her.

Det er i hovedsak to forhold som trekker i hver sin retning som vil påvirke organiseringen.

1. Utbyggers behov for fleksibilitet og realisasjon av verdier underveis i prosjektet, og
2. Sluttkundens behov for rasjonell drift av området.

Behovene melder seg primært hvor utbyggingen helt eller delvis skal inneholde boliger hvor det som følge av dette medfører behov for oppdeling gjennom seksjonering eller etablering av borettslag.

Dersom boligene som skal selges skal være seksjonerte boliger, må utbyggingsområdet fradeles slik at hvert gnr/bnr samsvarer med de planlagte eierseksjonssameier. Det kan tenkes at utbygger etablerer egne eierseksjonssameier, eksempelvis for hver rekke med rekkehus eller blokk for blokk. Tomten må da fradeles med like mange deler som tiltenkte sameier ettersom seksjonering kun kan skje på en eiendom, og må omfatte hele eiendommen under ett.

Skal boligene selges som borettslagsandeler kan tomtene ofte være større eller flere og salgstakten trenger ofte ikke være like sentral.
Reguleringsplanen kan også, gjennom byggelinjer, tomtegrenser etc. legge føringer på hvordan tomten, og dermed utbyggingen må organiseres.

Hvilken organisasjonsform bør velges for utbyggingsprosjektet?

Et eierseksjonssameie er et sameie som er opprettet etter bestemmelsene i eierseksjonsloven. Et gnr/bnr deles da inn i to eller flere seksjoner, hvor hver enkelt seksjon har eksklusiv rådighet over egen seksjon samt bruksrett til eiendommens fellesareal.

Ofte vil utbygger etablere sameie for sameie i et større felt. Utbygger skaffer seg da fleksibiliteten til å fullføre utbyggingsdelene del for del. Som følge av dette kan utbygger få utbetalt kjøpesummen etter ferdigstillelse for enkeltfeltene, og det er stor grad av fleksibilitet til å endre på de fremtidige delfeltene dersom det er behov for dette, enten det er salg som går bra, eller dårlig eller det skulle komme andre forhold som gjør det attraktivt å endre på planene. Bygges derimot feltene ut som et stort sameie, med flere rekker eller flere blokker i samme sameie, må utbygger enten vente med seksjoneringen, eller seksjonere tidlig og risikere behov for omprosjektering og reseksjonering etterpå. Samtidig vil sameiet måtte samtykke til videre disponering av eiendommen, gjerne også ved årsmøtevedtak. Utbyggerne velger ofte av disse grunner ofte å dele utbyggingen i flere mindre seksjonssameier for å ha hele styringen selv.

For sluttkundene derimot er ofte flere små sameier mindre rasjonelt i driftsfasen. Et sameie på 10 enheter trenger like mange styremedlemmer som et sameie på 70. Det blir dermed mer slitasje på eierne i form av behov for deltakelse som styremedlem i mindre sameier. Videre vil ofte utgifter til regnskap og revisjon ha et visst minimumshonorar som medfører at driftskostnadene vil være høyere for små enn store sameier. For eieren er det av disse grunner en fordel at sameiene er større. Det er flere eksempler på at utbygger har organisert seg slik at det etableres sameier på fire og fire enheter, til tross for samme byggetid og beliggende på tilstøtende eiendommer og at dette gjør det mindre smidig for beboerne etterpå. Utbyggerne bør i det minste tenke på driftsfasen før endelig organisering og utbyggingstakt besluttes.

Utbygging av boliger var den foretrukne metoden for boligutvikling fra etterkrigstiden og frem til eierseksjonsloven kom på 80- tallet. Deretter har utbygging av borettslag og seksjonssameier levd side om side, med varierende overvekt av den ene eller den andre.

Til forskjell fra i seksjonssameier eier ikke eierne den enkelte bolig i et borettslag. Andelseierne eier derimot hver sin andel i borettslaget, som gir en eksklusiv bruksrett til den enkelte boligen. Eierskapet er på borettslagets hånd. Driften av de to selskapsformene ligner i det store og hele ganske mye, men en viktig forskjell fra eierseksjonssameiet er borettslagenes finansieringsløsning. De fleste borettslag finansieres ved utbygging med 25% innskudd fra eierne og 75% felles belåning. De øvrige forskjeller er ikke relevant for denne artikkel og det gås derfor ikke inn på i det videre.

Felles belåning og finansiering av borettslaget medfører at utbygger ved stiftelse av borettslaget må ha en plan for hvordan borettslaget skal driftes etter ferdigstillelse. Det kalles en bygge- og finansieringsplan. Når denne er besluttet, og det er solgt andeler basert på den, låses utbyggers fleksibilitet vedrørende finansiering. Utbyggere har både feilet ved at planen i etterkant har blitt endret, og feilet ved å tro at prisene ut til kunde ikke kan endres som følge av planen. I borettslagsutbygging vil behovet for avklaringer i tidlig fase vedrørende organisering være enda mer fremtredende, blant annet grunnet fordeling av fellesgjeld ved salg.

Parkering er et av de områder som for mange volder mest frustrasjon. I reguleringsfasen vil kommunene sette rammer for hvor stor parkeringsdekning området skal ha. Dersom dekningsgraden er god får alle plass til egne biler, og det er av mindre betydning om parkeringene er på fellesareal, på egen eiendom, seksjonert som tilleggsdel eller en kombinasjon av disse. Når parkeringsplasser blir et knapphetsgode, er det derimot viktig hvordan dette organiseres og sikres for den enkelte eier. Utbygger vil da måtte prioritere hvem som skal få, eller få kjøpe, parkering og disse rettighetene må da også sikres.

I korte trekk er det følgende løsninger som praktiseres:

1. Parkering på fast/ikke fast plass på fellesareal
2. Parkering på egen tomt
3. Parkeringsplass seksjonert som egen seksjon
4. Parkeringsplass som tilleggsdel til seksjon
5. Parkering i separat anleggseiendom

Ettersom utbyggerne oftere enn før bygger mindre delfelt og det samtidig er et ønske om å få parkeringsavviklingen under bakken, bygges det større parkeringsanlegg som tjener flere sameier. Disse anleggene skilles ofte ut som en anleggseiendom, et volum med lengde, bredde og høyde. Anleggseiendommen opprettes som et eget gnr/bnr og blir å regne som nabo til øvrige tomter. Et slikt anlegg tjener flere sameier, slik at det også må opprettes et sameie som skal drifte dette fellesanlegget. På denne måten vil utbyggers behov for kontroll over utbyggingen og fortløpende overtakelse og utbetaling av kjøpesum, medføre at det som kunne vært et sameie med 40 leiligheter blir fem sameier totalt, fire rene boligsameier og et felles sameie som drifter parkering og øvrige fellesarealer.

Hvilken type organisering som bør velges, om man skal velge borettslag eller eierseksjonssameie, vil ofte være markedsstyrt. I enkelte områder etterspørres det oftere seksjonerte boliger enn borettslag, mens andre steder og i andre kjøpergrupper er gjerne borettslagsmodellen å foretrekke.

De vurderinger utbygger bør ha gjort over, med tanke på størrelser på selskapene, organisering av parkering etc. er ofte sammenfallende ved både borettslag og eierseksjoner. Enda friere står utbygger naturligvis ved salg av enkeltstående boliger, noe som på større felt blir mindre og mindre vanlig grunnet politikk om høyere utnyttelsesgrad og flere boenheter per m2 bebygd areal som vanskeliggjør utbygging av eneboliger alene på større felt.

Før borettslaget etableres, eller før eierseksjonssameiet seksjoneres må det lages vedtekter. Mange benytter lovens minimumsløsning bare for å få det på plass, men dette er, for alle praktiske formål, den eneste gangen selskapet kan rigges for videre drift. Skreddersøm av vedtekter bør derfor være et absolutt minimum av hva utbyggere bør ha på plass underveis i byggeprosessen. Dette gjelder spesielt etter inntog av nye teknologiske løsninger som gjør det enkelt å måle strøm, vann, varme forbruk og fordele kostnadene basert på dette. Merk at fordeling basert på faktisk forbruk må vedtektsfestes.

Vedtektene bør foreligge før prosjektene går i salg, slik at potensielle kjøpere kan gjøre seg kjent med reglene for det enkelte sameiet. Tilsvarende bør organisering av parkering og eventuelle fellessameier være orientert om, gjerne med utkast til vedtekter også til disse.

Organisering av utbyggingen er viktig. Sett fra utbyggers ståsted er det åpenbart viktig å ha god kontroll og flyt gjennom det som kan være tiår med utvikling og utbygging. Like fullt bør utbyggerne også løfte blikket, boligene som bygges skal tross alt forvaltes i århundrer selv om utbyggingen er unnagjort på noen år. Rammene for denne forvaltningen er det utbyggerne, og delvis kommunene, som setter.

Rekkefølgetiltak – hvilke tiltak kan utbygger pålegges å finanisere?

Er det grenser for hva en utbygger kan pålegges å finansiere for fellesskapet, eller er alle tillatelser med vilkår om rekkefølgetiltak goder som utbygger skal være takknemlig for å få med begrunnelsen at tillatelse med vilkår er bedre enn ingen tillatelse.

Rekkefølgetiltak er tiltak som av kommunene pålegges utbyggere ved vedtakelse av reguleringsplaner etter plan og bygningsloven. Større utbygginger kan få konsekvenser for området rundt utbyggingsprosjektet, og kommunene har derfor i plan og bygningslovens § 12-7 nr. 10 hjemmel for å pålegge utførelse av relevante infrastrukturtiltak i reguleringsplan.

«I reguleringsplan kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser til arealformål og hensynssoner om følgende forhold; (utsnitt)

10: krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og at utbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og vegnett, sosiale tjenester, helse- og omsorgstjenester, barnehager, friområder, skoler mv. er tilstrekkelig etablert,»

Forarbeidene, (Ot. prp. 32 2007-2008) omtaler bestemmelsen som uttømmende, men vid nok til å dekke alle relevante forhold. Spørsmålet er gjerne om hjemmelen, eller bruken av bestemmelsen er for vid ved at det av kommunene kreves finansiert tiltak som ikke er nødvendige sett fra den konkrete utbyggingens ståsted. Videre reises spørsmål om hvor langt fra byggetiltaket kommunen kan kreve at utbygger skal opparbeide eller finansiere tiltak for fellesskapet? I hvor stor grad kan en kommune unnlate å utføre samferdsels og infrastruktur tiltak i påvente av utbygging i nærheten slik at dette kan dekkes av eksterne utbyggere?

Et rekkefølgekrav vil kunne ha tilstrekkelig sammenheng med utbyggingen, samtidig som utbygger ikke kan pålegges å oppfylle det gjennom en utbyggingsavtale, eksempelvis at det skal være etablert skole eller barnehage for innflytting på feltet. Rekkefølgetiltaket vil da sette skranker for når utbygger kan påbegynne og overlevere de planlagte boligene.

• Dale i Sandnes. Dette prosjektet er behørlig omtalt i lokale medier allerede. Området, på om lag 4500 mål, ble i 2016 solgt av Rogaland fylkeskommune for 32 millioner kroner med mulighet for betydelig høyere kjøpesum dersom eier lyktes med boligbyggingen. Prosjektutviklingen hadde i forkant av salget stoppet opp blant annet grunnet omfattende og kostbare rekkefølgetiltak. I saksfremlegg til fylkestinget i 2013 fremgikk det at rekkefølgekravene var estimert til å koste kroner 89.700.000, i tillegg kom kostnader til rivning på kroner 40.000.000. Området er fortsatt ikke påbegynt da rekkefølgetiltak knyttet til vei ut til Dale er lagt på første utbyggingstrinn.
• Hana Sanz i Sandnes. Sandnes kommune avkrevde et kostnadsbidrag fra utbyggere, basert på antall kvm utbygd areal, til et sentrumsfond ved utbygging i sentrum. Kommunen måtte, etter kritikk fra Sivilombudsmannen (SOM-2015-1194), endre praksis og delte deretter byen inn i nærsoner som fondet skulle benyttes til.
  Ombudsmannen uttalte, til den opprinnelige løsningen, det var vanskelig å se at den modellen kommunen hadde lagt opp til oppfylte nødvendighetsvilkåret i pbl. § 17-3 tredje ledd første punktum
  Utbygger av Hana Sanz stevnet deretter kommunen med krav om tilbakebetaling av kroner 9 MNOK som utgjorde prosjektets innbetaling til fondet.

Lovgiver har i liten grad bidratt til avklaringer omkring bestemmelsens faktiske rekkevidde, selv om det sommeren 2021 ble sendt et nytt lovforslag om blant annet utbyggingsavtaler på høring. Ettersom det har vært sparsommelig med presisering fra lovgiver har det etter hvert er utviklet seg en mengde rettspraksis i saker mellom utbyggere og kommuner rundt om i landet.

• Oslo, Mortensrud, HR-2021-953-A: Saken gjaldt krav om oppgradering av en turvei som følge av et planlagt boligprosjekt på Mortensrud. HR kom til at det ikke var adgang til å gi rekkefølgebestemmelser for å ivareta mer generelle behov og målsetninger. Retten kom til at «ordlyden tilsier at det bare kan stilles krav om rekkefølgetiltak for å dekke reelle behov som utløses eller forsterkes av utbyggingen». Flertallet av dommerne mente at vedtaket fra fylkesmannen bygde på en for vid forståelse av plan- og bygningslovens § 12-7 nr. 10.
  Saken er spesielt relevant i de situasjoner hvor kommunen ikke har til hensikt å oppfylle rekkefølgekravet selv. Det sentrale fra dommen på dette punkt står i avsnitt 46: «Et rekkefølgetiltak er ikke i seg selv noe pålegg til utbygger om å gjennomføre eller bekoste tiltak. Men hvor kommunen ikke selv har til hensikt å utføre infrastrukturtiltaket, vil utbygger i praksis gjerne ha valget mellom å gjennomføre rekkefølgetiltaket i tråd med kravet eller å legge utbyggingsprosjektet på is». Førstvoterende legger til grunn at forståelsen av nødvendighetskravet i § 17-3 tredje ledd (om utbyggingsavtaler) har overføringsverdi på tolkningen av § 12-7 nr. 10. Det presiseres at sammenhengen mellom bestemmelsene om rekkefølgetiltak og utbyggingsavtaler kun gjelder der kommunen selv ikke har til hensikt å gjennomføre tiltaket. Dommen ble avsagt under dissens (3-2) og det er flere uavklarte spørsmål som følge av dommen, noe som kan redusere dommens rekkevidde.
• Oslo, Tullinløkka, LB-2019-135154: I forbindelsen med detaljregulering av et kvartal i Tullinløkka i Oslo sentrum, vedtok kommunen rekkefølgekrav knyttet til et gate- og trikketiltak langs kvartalet og et sykkeltiltak ca. 1 minutts sykling fra kvartalet. I lagmannsretten ble det slått fast at rekkefølgetiltak også kan gjelde tiltak som blir nødvendige som følge av summen av tidligere utbygging. Siste utbygger kan i så måte sitte igjen med hele ansvaret selv om ens egen del isolert sett ikke gjør tiltakene nødvendige.

Det inngås ofte, i større prosjekter, utbyggingsavtaler mellom kommunene og utbygger. Utbyggingsavtaler gir kommuner en aktiv rolle i tilrettelegging og gjennomføring av utbyggingsprosjekter. En utbyggingsavtale er i plbl § 17-1 definert som:

«Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan»

Avtalens innhold og skrankene for dette følger av plbl § 17-3 tredje ledd. Avtalene brukes som ledd i gjennomføring av arealplanene, ofte hvor det er utbygger selv som skal utføre de konkrete tiltakene.

«Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen»

Kommunal- og moderniseringsdepartementet har igangsatt prosessen med lovendringer knyttet til utbyggingsavtaler i plan- og bygningsloven. Forslaget som ligger på bordet innebærer etter mitt syn en betydelig innstramming av ordlyden.

Forslaget til ny § 17-4 tredje ledd lyder:

«For bidrag etter første ledd bokstav a [til infrastruktur som følger av eller er nødvendige for gjennomføringen av en arealplan] gjelder følgende rammer:
a) Infrastrukturen skal direkte tjene eiendommen som bebygges
b) Bidraget skal ikke overstige den belastningen infrastrukturen får som følge av utbyggingen på eiendommen.»

Spesielt bestemmelsen om at tiltaket skal tjene eiendommen direkte virker som en presisering av dagens nødvendighetsvilkår som har skapt stor uklarhet.

Grensene for rekkefølgetiltak er stadig i spill. Det siste året har Høyesterett hatt tre saker til behandling vedrørende temaet, med resultater i favør av både kommunene og utbyggerne. Spørsmålet hva som anses som «nødvendig» og «tilstrekkelig» er ikke stilt for siste gang.

Utbyggingsavtaler benyttes oftere og oftere, spesielt i større utbyggingsområder. Enten i form av kontantbidragsmodellen, hvor kommunen står som byggherre og utbygger bekoster tiltaket, som realytelsesmodell hvor det er utbygger selv som opparbeider den avtalte infrastruktur eller som en kombinasjon av disse.

Rekkefølgetiltak og tilhørende utbyggingsavtaler fremstår som både fornuftige og nødvendige vilkår ved utbygging. Der hvor rekkefølgetiltakene i reguleringsplan setter vilkår som må oppfylles gir reguleringsplanen ingen føringer om hvem som skal bygge ut og hvem som skal finansiere de enkelte tiltakene. Det brukes utbyggingsavtalene til. Det er likevel slik at utbygger må være påpasselig med hvilke tiltak som av kommunene kreves dekket, da praksis har vist at det ikke alltid er med hjemmel i hånd at tiltak blir innkrevd.

TTT. Kanskje den mest brukte beskrivelsen av reguleringsarbeid fra eiendomsbransjen selv. Ting Tar Tid altså. I eiendomsbransjen som i så mange andre bransjer er tid penger, og effekten av langdryge reguleringsprosesser er til slutt dyrere boliger. Gjennomsnittstiden for reguleringssaker i Oslo var i desember 2020 oppgitt å være 4,5 år, hvor det siste året var tiden som gikk til politisk behandling. Hvis vi legger til eksempelvis ytterlige 4 år med salg og byggeperiode før boligene er ferdigstilt så er de tre T’er kanskje enda mer enn berettiget.

Reguleringsfasen er likevel en særdeles viktig fase, både for det offentlige som planmyndighet og for utvikler av eiendom. I denne prosessen sikrer kommunen, som den offentlige etat med beslutningsmyndighet i reguleringssaker, at rammene for kommunens overordnede arealplan oppfylles, at utbyggingen får en hensiktsmessig utforming med tilstrekkelige offentlig tilgjengelige arealer og at det planlegges tilstrekkelig infrastruktur som vei, vann, og avløp.

Utbygger får på sin side forhandlet og avklart hvilke krav det offentlige stiller for utbygging av området. Krav til utbyggingen som ikke knytter seg til de konkrete byggene, kalles gjerne rekkefølgebestemmelser og blir ofte besluttet i form av en utbyggingsavtale mellom kommunen og initiativtaker til plan.

Risiko som bransjen selv har oppgitt som mest fremtredende i reguleringsprosessen er tidsbruk, usikkerhet rundt politiske vedtak og den faktisk oppnådde utnyttelsen. Som eksempel på risiko ved politiske vedtak nevnes at samspillet i reguleringsfasen mellom utbyggersiden og kommunen skjer på administrativt nivå. Her viser undersøkelser fra eiendomsbransjen, at noe så enkelt som hvilken saksbehandler man får, eller om man har den samme saksbehandleren i hele prosessen kan utgjøre en ekstra risiko. Vedtakene fattes på politisk nivå, som kan medføre en ekstra uforutsett risiko i prosessen, gjerne knyttet til tidspunkt for valg eller kommunesammenslåing.

Utbyggers forventninger til reguleringsfasen kan ofte bli satt på mer eller mindre prøve, da både antall enheter og utnyttelsesgrad kan være avgjørende for om prosjektet er levedyktig. Dette er ofte bakgrunnen for å inngå opsjonsavtaler (se forrige artikkel).

Plan- og byggeprosesser handler om sted- og samfunnsutvikling. Prosessene skal ta hensyn til utbyggers ønske om verdiskapning, områdets miljø- og sosiale forhold samt offentlige behov som følge av den planlagte utbygging. Reguleringsplanarbeid forutsetter deltakelse fra flere aktører med forskjellig ståsted. Eksempelvis nevnes utbygger, kommune, andre offentlige etater og naboer eller interesseorganisasjoner som alle kan ha interesser i reguleringsfasen. Kommunikasjon mellom aktørene og forståelse for de respektives behov i prosessen er sentralt for å oppnå et godt resultat.

Skal noe bygges må det følge bestemmelsene i plan- og bygningsloven. Som oftest er kravet om utarbeidelse av reguleringsplan det første en utbygger møter etter å ha kjøpt grunnarealet. Utbygger vil selv måtte ta initiativ til en planprosess med kommunen hvor utbyggers ønsker for området legges frem.

Hva en reguleringsplan er, fremgår av plan- og bygningsloven § 12-1. (her inntatt første til fjerde ledd)

Ǥ 12-1.Reguleringsplan
Reguleringsplan er et arealplankart med tilhørende bestemmelser som angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser.
Kommunestyret skal sørge for at det blir utarbeidet reguleringsplan for de områder i kommunen hvor dette følger av loven eller av kommuneplanens arealdel, samt der det ellers er behov for å sikre forsvarlig planavklaring og gjennomføring av bygge- og anleggstiltak, flerbruk og vern i forhold til berørte private og offentlige interesser.
For gjennomføring av større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, kreves det reguleringsplan. Tillatelse etter § 20-2, jf. 21-4 for slike tiltak, kan ikke gis før det foreligger reguleringsplan. Krav til reguleringsplan gjelder ikke for konsesjonspliktige anlegg for produksjon av energi etter energiloven, vannressursloven eller vassdragsreguleringsloven.
Reguleringsplan kan utarbeides som områderegulering, jf. § 12-2, eller detaljregulering, jf. § 12-3.»

Bestemmelsens første ledd beskriver i hvilken form og med hvilket innhold en reguleringsplan har, i andre ledd stadfestes at plikten til at det utarbeides en reguleringsplan ligger hos kommunestyret, mens tredje ledd angir når det er krav om reguleringsplan, ved større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Vilkåret er således skjønnsbasert, med tanke på hva som er større og hvilke tiltak som kan få vesentlig virking for miljø og samfunn. Det er uttrykkelig beskrevet at det, i disse tilfellene, ikke kan gis tillatelser til søknad før reguleringsplan foreligger. I tillegg kan kommuneplanen ha egne bestemmelser om når reguleringsplaner er påkrevd, eksempelvis ved fortetting.

Reguleringen kan, etter fjerde ledd, skje som område- eller detaljregulering, hvor ofte størrelsen på utbyggingsområdet og behovet for helhet avgjør om det kreves en områderegulering eller om det er tilstrekkelig med en detaljregulering. Områdereguleringsplanene utarbeides av kommunen, evt. i samarbeid med private aktører, mens detaljreguleringen som oftest utarbeides av private aktører.

Konsekvensene av en vedtatt reguleringsplan er etter plan- og bygningslovens § 12-4 første og annet ledd.

«En reguleringsplan fastsetter framtidig arealbruk for området og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i § 1-6. Planen gjelder fra kommunestyrets vedtak, dersom ikke saken skal avgjøres av departementet etter § 12-13.
Tiltak etter § 1-6 første ledd, herunder bruksendring etter § 31-2, jf. også § 1-6 andre ledd, må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser.»

Planen kan ilegges rettsvirkning og sanksjoneres. I dom HR-2019-2102 gjaldt saken en ny reguleringsplan som regulerte eksisterende vei til skiløype i vintersesongen og forbød brøyting om vinteren. Før reguleringsplanen hadde hytteeierne som disponerte veien hatt rett til å brøyte, men rent faktisk ikke benyttet denne retten. Høyesterett kom til at fast vinterbrøyting var et nytt tiltak etter plan- og bygningsloven § 1-6 og at reguleringsplanens forbud mot brøyting dermed var bindende for hytteeierne til tross for deres privatrettslige rett til brøyting.

Plan og bygningsloven oppstiller en rekke bestemmelser om reguleringsprosessen. Blant annet nevnes innholdskrav som angivelse av arealformål i § 12-5, forholdet til hensynssoner i § 12-6 og utfyllende bestemmelser til arealformålet som opplistet i § 12-7. Deretter har loven i §§ 12-8 til 12-15 beskrevet gjennomføring av reguleringsarbeidet.

Prosessen kan kort beskrives med følgende opplisting.

1. Planinitiativ fra utvikler med påfølgende oppstartsmøte sammen med kommunen. Formålet er å vise intensjonen med utviklingen av eiendommen og sette rammene for planområdet.
2. Varsel om oppstart av planarbeid til berørte parter, samt ved oppslag i avis og kommunens nettsider.
3. Innspillsfase fra andre offentlige instanser og øvrige med interesse for planen.
4. Utkast til plan fra forslagsstiller. Forslaget inneholder både forslag til reguleringskart og planbeskrivelse.
5. Innsending av plan med påfølgende saksbehandling fra kommunens administrasjon som lager innstiling til politikerne.
6. 1. gangs behandling. Politisk behandling basert på administrasjonens innstilling. Her er det ikke lenger bare faglige vurderinger som spiller inn, men også politiske hensyn.
7. Høring og offentlig ettersyn hvor planen igjen gjøres tilgjengelig for allmennheten.
8. Justering av plan basert på innkomne forslag, administrasjonens saksbehandling
9. 2. gangs behandling. Politisk behandling i kommunestyret.
10. Kunngjøring som skjer direkte til berørte parter samt informasjon i avis og kommunens nettsider.
11. Klageadgang. Berørte hjemmelshavere har klageadgang. Øvrige har klageadgang ved saksbehandlingsfeil.
12. Ikrafttredelse. Etter ikrafttredelse kan byggesaker innenfor planområdet søkes, behandles og iverksettes.

Reguleringsplanens formål er å angi bruk og utforming av arealene innfor planens rammer.

Arealplankartet, som utgjør reguleringsplanen, skal i nødvendig utstrekning etter plan- og bygningslovens § 12-5 angi områder for:

1. bebyggelse og anlegg
2. samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
3. grønnstruktur
4. Forsvaret
5. landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift, (LNFR) samlet eller hver for seg
6. bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone.

I tillegg må planen ta hensyn til allerede vedtatte og etablerte hensynssoner i kommuneplanens arealdel som beskrevet i § 12-6. Dette kan eksempelvis være hensynssoner som skal ivareta støyforhold, sikkerhet mot skred eller flomfare, landbruksinteresser, infrastruktur som eksempelvis flyplasser, vindmøller eller andre sentrale infrastrukturinstallasjoner.

Arealplankartet er det overordnede dokument, likevel er det gjerne i de medfølgende planbestemmelser til arealplanen at flere av de sentrale forutsetningene for utbyggingen vil fremgå. Lovens § 12-7 lister opp 14 forhold som det i nødvendig utstrekning kan gis bestemmelser om. Bestemmelsen tar sikte på å være uttømmende, men også å rent faktisk omfatte alle relevante forhold, slik at det ikke skal settes bestemmelser basert på andre forhold. Først kommer grad av utnytting, utforming og krav til estetikk. samt bruk av arealer og bygninger som i mange tilfeller er viktigst. Antall boliger og største og minste boligstørrelse er et annet sentralt punkt. Spesielt i Oslo, hvor det er fastsatt en leilighetsnorm for størrelser på nye leiligheter, har dette medført utfordringer. Normen har høstet til dels sterk kritikk i et boligmarked med høy prisvekst og mange aleneboere, og med forbud mot eller begrensning på antall små leiligheter tvinges kjøpergrupper opp i størrelse eller ut av byen. En slik norm er Oslo i særstilling om å ha. Videre bidrar kravene til universell utforming og tilgjengelighet til størrelse på nybygde leiligheter ved at det må tilrettelegges for tilstrekkelig areal, eksemplifisert ved snusirkler for rullestolbrukere.

Reguleringsfasen skaper verdi på tilsvarende måte som synliggjort i forrige artikkel «hvordan få hånd om grunnen». Ved reguleringen skapes utbyggingsrommet og det avdekkes hvilken risiko utbyggeren har, samt kan det gi klarhet i hvilke merkostnader som kan forventes i prosjektet i form av blant annet rekkefølgetiltak.
Prosessen er ressurs- og tidkrevende og det å komme rett ut av hoppkanten med god kommunikasjon og involvering av relevante parter har vist seg å være svært sentralt.

Er det en eiendom som kan utbygges? Kan eiendommen utvikles ved omregulering eller andre grep for å utnytte utbyggingspotensialet? Eller er det et luftslott langt der fremme som ikke er verdt å investere i. Uansett tidshorisont og sannsynlighet for realisasjon av det tenkte prosjektet må dere som utbygger sikre dere eierskap eller rettigheter til tomten som skal utvikles. Tidvis legges tomteområder ut for salg på det åpne markedet, noen ganger også i form av offentlig utlyste konkurranser hvor blant annet pris og konsept avgjør hvem som får tilslaget. Likevel er det oftest slik at avtaler om salg av tomter og eiendom inngås etter direkte kontakt og forhandlinger med grunneier. For utbygger er det viktig å sikre sin interesse i eiendommen med en avtale med grunneier som er tilpasset risiko (og gevinstmulighet) i prosjektet.

Det er i hovedsak tre måter å skaffe seg rettigheter til grunneiendommen på. Den første er å kjøpe et eiendomsselskap som har eiendomsrett og hjemmel til en utviklingsklar tomt, et eksisterende bygg eller en eiendom som kan omreguleres. Problemstillingen ved kjøp av et selskap er ikke nødvendigvis sammenfallende med kjøp av en tomt. Ved kjøp av aksjeselskap er oftest tomten eller bygget selskapets vesentlige aktiva, men prising av selskapet blir annerledes enn ved utkjøp av tomt direkte, blant annet grunnet justering for øvrige eiendeler og gjeld. Videre reises særlige spørsmål om prising av selskapet og tomten, selskapsrettslige problemstillinger og skattespørsmål som latent skatt. En av fordelene med kjøp av et aksjeselskap er at det ikke utløses dokumentavgift for overførsel av hjemmel til eiendommen. Eiendommen ligger igjen i selskapet og salg av aksjene til eiendomsselskapet utløser ikke dokumentavgift. At eiendomsselskapet får nye eiere er ikke avgjørende.

Dersom tomten skal kjøpes er det i praksis to avtaletyper som er rådende ved grunnerverv. Enten så kjøpes tomten hvor overtakelse og overføring av grunnbokshjemmel blir gjennomført i nær tid til avtaletidspunktet. Dette er den vanligste løsningen i utbyggingsklare tilfeller, eller hvor veien mot utbyggingsklare tomter ikke er for lang, eksempelvis hvor kun tillatelser eller dispensasjoner er nødvendige. Utvikler er da ofte villig til å legge mer penger på bordet med en gang, da tiden for utvikling ikke ligger for langt fram og risikoen for at tomten ikke skal kunne utvikles er mindre, eksempelvis hvis tomten allerede er regulert til boligbygging. I slike tilfeller overskjøtes normalt hjemmelen fra selger til kjøper, noe som utløser dokumentavgift, samtidig som selger mottar den avtalte kjøpesummen. Grunneiers risiko er da begrenset til eventuelle mangelskrav som følge av uforutsette forhold med grunnen, eksempelvis forurensning, kulturminner eller tredjemannsretter. For utbygger er fordelen at eierskap og prising av tomt er avtalt, og dersom utbygger eksempelvis skulle få større utnyttelse av tomten vil det medføre en lavere snittpris for tomten per regulerte enhet.

I tilfeller hvor prosjektet skal utvikles fra upløyd mark og steinknauser, utenfor allerede regulerte områder (uregulert råtomt), vil ofte opsjonsavtaler bli benyttet. Slike tomteområder har ofte grunnet sitt eksisterende reguleringsformål, eksempelvis LNF, begrenset verdi, men med stort potensiale. Det kreves både kunnskap og ressurser for å kunne utvikle eiendommen til salgbare boliger. En opsjonsavtale er en avtale som gir utbygger rett, men ikke plikt, til å kjøpe en eiendom på allerede fastsatte vilkår. Grunneier vil i slike avtaler ofte sikre seg en opsjonspremie ved signering, samt løpende opsjonspremier i den avtalte periode. På denne måten sikrer grunneier inntekt fra eiendommen, uten at den er regulert for bygging og grunneier får andre til å drive reguleringsarbeidet frem.

Utvikler på sin side sikrer seg retten til å kjøpe tomten uten risikoen for at den ikke kan bebygges eller utnyttes slik som planlagt, eksempelvis grunnet at reguleringsarbeidet ikke går som ønsket. I første omgang eksponeres utbygger for kostnadene ved opsjonsavtalen, samt kostnadene ved reguleringsarbeidet. Dersom tomten ikke blir regulert som ønsket, eller utbygger ikke ønsker å tiltre kjøpsopsjonen, er disse kostnadene å anse som tapte. Ved ferdig regulert tomt inneholder som oftest avtalen en prismekanisme som verdsetter tomten basert på mengden utbyggingsklart og regulert areal. Dersom kjøpsopsjonen ikke gjøres gjeldende står grunneier fritt til å forhandle med andre og med en tomt hvor utbyggingsprosjekt gjerne er noen steg nærmere realisasjon.

Enten utbygger skal sikre seg tomten ved kjøp av selskap, opsjonsavtale eller ordinær kjøpsavtale så trengs det gode avtaler som er egnet for bruk for de respektive avtaleformer. Avtaleforhold er en sentral del av utbyggingsprosjektet og vil i alle tilfeller bidra til å redusere usikkerhet og risiko i prosjekter.