Et spørsmål som ofte dukker opp i praksis, er hvilken adgang styret i et eierseksjonssameie eller borettslag har til å ta ut søksmål på vegne av andelseierne. Spørsmålet har særlig vært aktuelt for krav som gjelder mangler ved fellesarealene.

Her har det lenge vært en forskjell mellom eierseksjonssameiets kompetanse og borettslagets kompetanse.

Vi vil i denne artikkelen først ta for oss hvordan søksmålskompetansen til eierseksjonssameier og borettslag er regulert i dag. I den sammenheng vil vi særlig se nærmere på kompetansen til å ta ut søksmål i saker som gjelder mangler ved fellesarealene.

Deretter vil vi gjøre rede for hvilke endringer av eierseksjonssameiets søksmålskompetanse som er foreslått i forslaget til ny eierseksjonslov. Avslutningsvis vil vi gi noen tips om hvordan slike saker kan håndteres i praksis.

Eierseksjonssameiets søksmålskompetanse er i dag regulert i eierseksjonslovens (eiersl.) § 43 siste ledd. Her fremgår det at styrets leder kan saksøke og saksøkes med bindende virkning for alle sameierne i saker som gjelder «sameiernes felles rettigheter og plikter», jf. eiersl. § 43 første ledd.

Eierseksjonsloven bygger på at sameierne i fellesskap (sameiet) ikke er en juridisk person, og at styret bare kan opptre på sameiernes vegne når dette er uttrykkelig bestemt. Det klare utgangspunktet er derfor at sameiet ikke har såkalt partsevne, og at det er den enkelte sameier som selv må stå som saksøker hvis det oppstår
en rettslig tvist. Regelen i eiersl. § 43 siste ledd representerer et lovfestet unntak fra dette. 

Hva som ligger i begrepet «sameiernes felles rettigheter og plikter», har i praksis ofte blitt problematisert i forbindelse med søksmål mot utbygger av nyetablerte sameier. Et særlig praktisk spørsmål i denne sammenheng har vært om krav pga. mangler ved sameiets fellesarealer kan sies å gjelde «sameiernes felles rettigheter og plikter».

Det er nærliggende å anse sameiets styre som den naturlige representant for fellesinteressene i et sameie. Følgelig vil det også være nærliggende å anse mangelskrav pga. mangler ved fellesarealene i sameiet som en «felles rettighet»
for sameierne. 

Høyesterett har imidlertid i en rekke avgjørelser lagt til grunn at mangelskrav, også de som knytter seg til fellesarealene, er kontraktsmessige krav som tilhører den enkelte sameier. I den sammenheng er det særlig påpekt at den kontraktsrettslige
situasjonen ikke nødvendigvis er identisk for alle sameierne. Sameierne kan f.eks. ha hatt forskjellig grad av kunnskap om de påberopte manglene ved fellesarealene før den enkelte kjøpsavtale ble inngått. Og hvis mangelen skyldes manglende eller uriktige opplysninger, må det vurderes individuelt og konkret hvilken betydning opplysningssvikten har hatt for den enkelte sameier.

Det er følgelig ikke gitt at samtlige sameiere vil være i samme posisjon til å kreve utbedring eller prisavslag/erstatning for den aktuelle mangelen.

Høyesteretts vurdering av eierseksjonssameiets søksmålskompetanse når det gjelder mangler ved fellesareal er godt oppsummert i Rt. 2005 s. 1382, avsnitt 22:

«Det er helt på det rene at hver enkelt sameier kan reise søksmål mot den vedkommende kjøpte seksjonen av, med krav om erstatning for mangler.

At dette også gjelder mangler ved sameiets fellesareal, er avgjort i Rt. 2003 s. 387. Slike krav kan ikke anses som krav som sameierne har i fellesskap i kraft av å være sameiere. Selv om kravene gjelder samme feil eller mangel, vil den erstatningsrettslige situasjon måtte vurderes i relasjon til den enkelte kjøpsavtale som er inngått. Noen av kjøperne kan eksempelvis ha vært gjort kjent med feilen, slik at den er i avtalen om pris. Hvorvidt det rent faktisk er ulikheter i den enkeltes erstatningsrettslige posisjon i relasjon til de erstatningskrav som denne saken gjelder, kan ikke ha betydning ved vurderingen av søksmålskompetansen etter § 43».

Sameiet vil derimot kunne ta ut søksmål mot utbygger pga. mangler ved fellesarealene hvis grunnlaget er avtale som er inngått av sameiets styre på vegne av sameierne. Situasjonen kan f.eks. være at det inngås en avtale mellom sameiet og utbygger om hvordan manglene ved fellesarealet skal utbedres. Hvis utbygger ikke oppfyller sine forpliktelser iht. avtalen, vil sameiets styre kunne ta ut søksmål og kreve oppfyllelse. I dette tilfellet er det ikke den enkelte sameiers kjøpskontrakt, men styrets avtale med utbygger, som er grunnlag for kravet.

For borettslag er løsningen annerledes enn det som følger av eiersl. § 43, slik bestemmelsen er tolket av Høyesterett. I henhold til bustadoppføringslovas § 1a tredje ledd kan et borettslag «gjere gjeldande krav som knyter seg til fellesareal eller felles rettar og plikter elles». Det innebærer at styret i borettslaget kan ta ut søksmål mot utbygger hvis det foreligger mangler ved fellesarealene, uavhengig av den enkelte andelseiers kontraktsrettslige situasjon overfor utbygger. Bestemmelsen er begrunnet slik i forarbeidene (NOU 2000:17 s. 172):

«[Det] kan […] oppstå mange spørsmål som vedkjem alle andelseigarane eller dei fleste  av dei, typisk slikt som setningsskadar, dårleg takkonstruksjon, fukt i kjellar eller uventa hefte på eigedommen. Det einaste praktiske er at burettslaget gjer slike manglar gjeldande, sjølv om det er dei einskilde forbrukarane som har avtale med utbyggjaren. Situasjonen er den same i seksjonssameiger. Styret kan representere sameigarane i saker som gjeld felles rettar og plikter, og det kan femne om reklamasjoner i høve til ein utbyggjar.»

Henvisningen i uttalelsen om hva som gjelder for eierseksjonssameier, er som vi har sett over, ikke korrekt. Som begrunnelse for at borettslaget skal ha kompetanse til å ta ut søksmål for mangler ved fellesarealene, er det vist til at dette er den eneste praktiske løsningen. Slik kunne man også begrunnet en løsning om at også eierseksjonssameier skulle kunne ta ut søksmål pga.

mangler ved fellesareal. Forarbeidenes begrunnelse for bestemmelsen i bustadoppføringlovas § 1a tredje ledd gir følgelig ingen forklaring på hvorfor borettslagets søksmålskompetanse er mer vidtrekkende enn hva som gjelder for eierseksjonssameiet. 

I forslaget til ny eierseksjonslov er styrets representasjonsadgang og søksmålskompetanse foreslått regulert slik:

«Styret har rett til å representere seksjonseierne og forplikte dem med sin underskrift i saker som gjelder seksjonseiernes felles rettigheter og plikter.

Dette omfatter å gjennomføre beslutninger truffet av årsmøtet eller styret, og rettigheter og plikter som ellers angår fellesareal og fast eiendom. Styret kan også gjøre gjeldende krav seksjonseierne har mot utbyggeren dersom kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene eller forsinket ferdigstillelse av disse.»

Forslaget innebærer at eierseksjonssameier vil ha tilsvarende kompetanse som borettslag til å ta ut søksmål om mangelskrav som knytter seg til fellesareal. Som begrunnelse for forslaget er det blant annet vist til de mange praktiske likhetene
mellom borettslag og eierseksjonssameier, og at det i denne sammenheng også vil være praktisk at begges søksmålskompetanse strekker seg like langt.

Endringsforslaget er også begrunnet med at den enkelte sameieren ofte vil ha langt mindre interesse for tilstanden på fellesarealene enn i egen bruksenhet. Av den grunn vil en enkelt sameier sjelden påta seg risikoen med å ta ut søksmål om krav som gjelder et fellesareal, hvilket igjen innebærer at denne typen feil ikke vil bli tatt tak i. I praksis innebærer endringsforslaget at det blir enklere for sameiet å følge opp mangler som knytter seg til fellesarealene.

Forslaget til endring harmonerer godt med at det er styret som råder over fellesarealene, og som har vedlikeholdsplikten for disse delene av sameiet. Når styret er pålagt plikten til å vedlikeholde fellesarealene, er det rimelig at styret også skal ha myndighet til å kreve utbedring av mangler ved fellesarealene.

En mulig innvending mot forslaget er at regelen gir styret større rett til å fremme mangelskrav mot utbygger enn hva den enkelte sameier har etter sin kjøpsavtale.

Som nevnt over, er det ikke gitt at alle sameierne har et selvstendig mangelskrav i henhold til sin avtale med utbygger. Hvis ingen av sameierne har et slikt krav mot utbygger, vil det være lite rimelig om styret, som utbygger jo ikke har noen avtale med, likevel skulle kunne gjøre krav gjeldende som følge av mangler ved fellesarealene.

Dette er løst slik at styret kun kan ta ut søksmål mot utbygger hvis minst én av sameierne har et selvstendig krav mot utbygger som knytter seg til mangler ved fellesarealene. Styret kan altså velge å tre inn i én eller flere av enkeltsameiernes krav.

Dette følger direkte av ordlyden i den foreslåtte lovteksten. Gjenstand for styrets søksmålskompetanse er her definert som «krav seksjonseierne har mot utbyggeren dersom kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene».

Kravet som styret kan fremsette, kan aldri bli større enn kravet som den enkelte sameier kunne ha fremsatt. Dette kan også få betydning for hvilke krav styret kan fremme som følge av mangelen. Kreves det utbedring av mangelen, vil utbyggerens utbedring i praksis innebære en full kompensasjon også for de av sameierne som ikke har et berettiget krav mot utbygger. I et slikt tilfelle kan utbyggeren trolig påberope seg bustadoppføringslovas § 32 (1) første punktum.

I henhold til denne bestemmelsen kan utbygger avslå krav om utbedring hvis rettingen vil føre til kostnader eller ulemper som «ikkje står i rimeleg forhold til det forbrukaren oppnår». I så fall må styret trolig nøye seg med å fremme krav om prisavslag.

Hvis det fremsettes krav om prisavslag, skal dette ifølge forarbeidene til lovforslaget kun svare til den forholdsmessige verdireduksjonen for den enkelte sameier.

Inntil forslaget til ny eierseksjonslov eventuelt vedtas, er situasjonen fortsatt at styret i et eierseksjonssameie ikke kan opptre på vegne av sameierne i saker som gjelder mangler ved fellesarealene. Som nevnt over er det imidlertid veldig praktisk at slike forhold håndteres av styret. Selv om styret ikke har representasjonseller søksmålskompetanse i denne typen saker, er det ingenting i veien for at styret håndterer mangelskravene i henhold til fullmakt fra den enkelte sameier. På denne måten kan oppfølging av mangler ved fellesarealene plasseres der den naturlig hører hjemme.

Hvis styret skal håndtere slike mangelskrav på vegne av den enkelte sameier, er det viktig at fullmakten til styret formuleres på en slik måte at denne omfatter retten til å reklamere over mangler ved fellesarealene, og eventuelt til å ta ut søksmål. Dette er for at styret skal kunne håndtere mangelskravene på vegne av den enkelte sameier helt fra kravene oppstår, og  frem til disse bringes inn til domstolen for rettslig prøving.

Hvis forslaget til ny eierseksjonslov vedtas, vil dette innebære en harmonering av reglene om søksmålskompetanse for styret i henholdsvis borettslaget og eierseksjonssameiet. Justeringen vil ha stor praktisk betydning fordi det er vanlig at styret i eierseksjonssameier fronter og tar ut søksmål for mangelskrav som formelt sett tilhører den enkelte sameier. Som nevnt over, er det ingenting i veien for en slik praksis så lenge dette skjer i henhold til fullmakt til styret fra den enkelte sameier. Hvis fullmakt ikke foreligger, kan imidlertid dette få store konsekvenser i form av at den enkeltes reklamasjons- og foreldelsesfrist ikke blir avbrutt, og at krav på utbedring/prisavslag mv. derved kan gå tapt.