Styr i styret eller
orden i rekkene?

Bryne 01. juni 2021

Av advokatfullmektig Kristoffer Klovning
kristoffer@bjornsen-advokatfirma.no

Styrearbeid i eierseksjonssameier er for veldig mange den første erfaringen man har med å delta i et styre og utføre styrearbeid. Hvilke plikter og krav må følges, og hvordan skal styret skape den nødvendige orden i arbeidet? Hvordan behandles fordeling av parkeringsplasser, og hva gjør styret med bruken av næringsseksjonen som er til ulempe for resten av beboerne?

1. Innledning

Mange vil nok tenke på styret i store børsnoterte selskapet som Equinor og Telenor når man tenker på styret og styrearbeid, men bredden er uendelig mye større. Alle selskaper i Norge er forpliktet til å ha et styre som står for den daglige driften eller forvaltning av selskapet. Dette gjelder også sameier, boligsameier eller eierseksjonssameier som er den formelle betegnelsen på slike sammenslutninger.

Fellesnevneren for styret i boligsameiet og styret i Equinor er at de skal forvalte selskapets verdier, fatte relevante og nødvendige beslutninger. Ut over noen sammenfallende formalkrav stopper nok likheten i arbeidsmetodikk og omfang der, men grunnprinsippene er de samme.

Styrearbeid i eierseksjonssameier, heretter sameier, reguleres av eierseksjonslovens bestemmelser. Loven er nylig oppdatert og kom i ny versjon i 2018.

2. Styrets generelle plikter

Styret funksjon og styrets viktigste oppgaver er beskrevet i en enkelt setning i eierseksjonslovens (esl) § 57.

 «Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen  og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet.»

Kort fortalt dreier det seg om vedlikehold av sameiets eiendeler, drift av eiendommen og forøvrig forvalte sameiets interesser. I en ideell verden hadde det ikke vært nødvendig med videre utdyping eller andre bestemmelser, styret ville på bakgrunn av denne bestemmelsen kunne fattet de nødvendige vedtak, til sameiets og dets eieres beste. Loven har likevel bestemmelser som begrenser styrets beslutningsmyndighet, og ettersom det er flere eiere enn de som sitter i styret i et sameie vil det også være flere synspunkter på hva som er nødvendig å gjennomføre av tiltak. Ofte blir diskusjonene og uenighetene størst når kostnadene blir høye, eller om planene griper inn i dagliglivet før øvrige eiere. Men som loven anviser har styret i sameiet både rett og plikt, med loven i hånd, å fatte alle avgjørelser som ikke i lov eller vedtekt er lagt til andre organer eller som trenger samtykke fra andre. Dette er beskrevet i § 58 første ledd.

«Styret skal ta alle beslutninger som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.

Beslutninger som kan tas med et vanlig flertall på årsmøtet, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov, vedtekter eller årsmøtets beslutning i det enkelte tilfelle»

Dette medfører eksempelvis at styret beslutter hvor store felleskostnader sameiet skal ha, men fordelingen mellom de ulike seksjonene er fastsatt ved etablering eller ved årsmøtevedtak med tilstrekkelig flertall.

En praktisk bestemmelse er kommet inn i lovens § 60 første ledd. Styret forplikter sameiet i saker som gjelder eiernes felles rettigheter og plikter, gjennomføre beslutninger fattet av årsmøtet og saksøke utbyggere for seksjonseiernes krav som knytter seg til mangler eller forsinket ferdigstillelse av fellesareal. Det siste er praktisk, da sameiet formelt sett ikke er del i kjøpekontrakt mellom kjøper og utbygger ved kjøp av nyoppført bolig eller bolig under oppføring.

3. Sikre verdier – nærmere om vedlikehold

Styrets viktigste oppgaver er vedlikehold. Verdiene som ligger i norske boliger har skutt i været de siste tiårene, noe som medfører at sameiene forvalter enorme verdier. Verdien av alle seksjonene kan i større sameier overstige en milliard kroner, og da fremstår det som ganske åpenbart at å sikre disse verdiene er styrets primæroppgave.

Lovens metode for å skille vedlikeholdsansvaret, og dermed sikre rett ansvarlig for vedlikeholdet er at den uttømmende lister opp seksjonseiers vedlikeholdsansvar i § 32. Sameiets, representert ved styret, ansvar speilvender i § 33 reglene, som fremgår av § 32, om eiers ansvar og innbefatter dermed alt som ikke er den enkelte eiers ansvar.

Dette ansvaret, sammenholdt med hvilke beslutninger styret kan fatte, jf. §§ 57 og 58 ovenfor, innebærer at det er en styreoppgave å besørge vedlikehold, uavhengig av hvor omfattende tiltaket til vedlikehold er. Grensen går hvor tiltaket må kunne sies å være ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, jf. lovens §§ 49, 50 og 51. Når det gjelder vedlikehold avgrenses dette i utgangspunktet mot nye bygg eller påbygg i sameiet, jf. § 49 a).

For styret kan det føles overveldende å ha ansvar for sameiets avtaler i forbindelse med rehabilitering og vedlikehold, men ettersom vedlikeholdsplikten ligger på styret er dette en jobb som styret likefullt må ta på seg.

4. Ansvar og forsikring

Styret kan komme i ansvar for sine beslutninger, og et slikt ansvar kan medføre et personlig erstatningsansvar for styremedlemmene. Her har ikke eierseksjonsloven egne bestemmelser, slik at i eierseksjonssameier baseres et eventuelt ansvaret seg på ulovfestet rett. Heller ikke i den nye eierseksjonsloven ble det inntatt bestemmelser om styreansvar, om det er fordi rettspraksis har vist at det er sjeldent at styreansvar blir påberopt og idømt er usikkert. Det er gjennom rettspraksis lagt til grunn en vurdering av uaktsomhet for å etablere styreansvar, hvor terskelen for å idømmes styreansvar er noe høy.

Det er to sentrale dommer om emnet, hvor begge gjelder styreansvar i borettslag. Merk at de ikke er avsagt fra Høyesterett. I praksis gir de likevel uttrykk for gjeldende rett, også for sameier.

I dommen inntatt i RG 1994 s. 953 ble det anført at styret var erstatningsansvarlig ovenfor laget ved at et prosjekt med utskiftning av vinduer ikke var satt ut på anbud, og at laget dermed var påført et tap. Om vurdering av styrets ansvar sies det:

«Byretten har – etter lagmannsrettens syn med rette – gitt uttrykk for at det ikke i enhver situasjon kan legges til grunn samme aktsomhetsnivå for borettslagsstyrer og styrene i et aksjeselskap og at spørsmålet om styrene har opptrådt tilstrekkelig aktsomt, må bero på en konkret vurdering av styrets handlemåte i den situasjon som forelå da vedtakene ble truffet. Når styret har foretatt en forsvarlig vurdering, kan det ikke utløse erstatningsansvar om det senere viser seg at en annen avgjørelse hadde vært å foretrekke, jf uttalelser i høyesterettsdom inntatt i Rt 1991 119.» (mine understrekninger)

Av dommen fremkommer det at når styret har foretatt en forsvarlig vurdering er det ofte tilstrekkelig for styrets saksbehandling. At det senere skulle vise seg at andre avgjørelser ville gitt en bedre løsning for selskapet medfører dermed ikke nødvendigvis at styret blir erstatningsansvarlige for at de valgte den mindre gunstige løsningen.

«Lagmannsretten er blitt stående ved at det ikke er ført bevis for at borettslaget ville ha kommet gunstigere ut økonomisk om styret hadde sørget for å sende entreprisen ut på anbud. Det er ikke holdepunkter for å hevde at styret i vindusutskiftningssaken har hatt noe annet motiv enn å handle til borettslagets beste.» (mine understrekninger)

Det faktum at styret, etter rettens oppfatning, handlet utelukkende med lagets beste som motiv medførte også at styret ikke ble holdt ansvarlig, selv om spørsmålet ikke ble satt på spissen ettersom det ikke var ført bevis for at andre valg ville resultert i bedre løsninger.

I dommen inntatt i RG 1997 s. 1308 ble styret saksøkt for tre forskjellige forhold.  Et sentralt punkt i dommen er hvor retten under punktet rettens bemerkninger uttaler seg om styreansvar generelt.

«Videre bemerker retten at aktsomhetskravet er mindre strengt enn hva som gjelder styret i et aksjeselskap, hvor andre og særegne/ reelle hensyn og interesser gjør seg gjeldende. I næringslivet er styret normalt betalt for det ansvar det påtar seg. Dette i motsetning til borettslag, hvor styrevervet er et tillitsverv man påtar seg som medlem av laget. Styremedlemmene hentes fra en snever krets, og godtgjørelsen er beskjeden. De har normalt ikke styreerfaring, og er normalt ikke forretningskyndige og besitter heller ikke juridisk og/ eller regnskapsmessig kompetanse. En for streng aktsomhetsnorm vil kunne avholde de mest innsiktsfulle fra å påta seg slike styreverv, og det må konstateres at det allerede i dag er vanskelig å finne beboere som er villige til å påta seg slike tillitsverv. Også den enkelte borettshaver har et ansvar for styrets virksomhet gjennom valg av tillitsmenn, og gjennom den mulighet som gis til å engasjere seg i enkeltsaker. Hovedregelen er imidlertid at det er styret, innenfor sitt myndighetsområde, som disponerer på vegne av borettslaget. Det er sistnevnte som oppnår gevinst ved heldige styredisposisjoner og tilsvarende tap ved uheldige disposisjoner. Når styremedlemmer har handlet etter eget beste skjønn og gjort så godt de har kunnet for å ivareta lagets interesser, skal det mye til for å holde dem erstatningsansvarlige. Hvert enkelt styremedlem må vurderes individuelt, ref. borettslagsloven § 87a tredje ledd.» (mine understrekninger)

Styret vil kunne, og bør, tegne styreansvarsforsikring som dekker det ansvar som måtte komme som følge av styrets eventuelle uaktsomme handlinger.

En viktig faktor for å unngå å havne i erstatningsansvar, er å sikre bevis for de vedtak og vurderinger styret har foretatt. Det viktigste styret kan gjøre for å sikre dette er å føre protokoller for sine møter, hvor vedtak og eventuelle vurderinger for saken klart fremkommer. Dersom det skulle oppstå en tvist om hvorvidt styret har fattet gode og veloverveide vedtak til det beste for sameiet, vil fremleggelse av protokoller være svært nyttig. I motsatt tilfelle, vil det vanskelig kunne bevises hvorfor det for styret fremstod som en veloverveid beslutning på det tidspunktet. Styrets plikt til å føre protokoll følger av loven, men det er ikke stilt krav til innholdet i protokollen. Det kan være lurt å tenke at protokollen skal kunne leses og forstås av andre, minst 10 år frem i tid, uten at det trenger å bli en opplisting av hvem som til enhver tid sa hva.

5. Avslutning

Styreverv i sameier er forbundet med en rekke forpliktelser, blant annet å vise aktsomhet ved de vedtak styret fatter. Samtidig er handlingsrommet for styret stort, og mulighetene til å påvirke egen bosituasjon og egne investeringer er bedre enn i de fleste andre tilfeller.

Og hva med de innledende spørsmål? Hvordan skal parkeringsproblematikk behandles, og hva må styret foreta seg ovenfor næringsseksjonen som påfører ulemper for de øvrige eiere. Det korte svaret er at styret skal sørge for en forsvarlig saksbehandling, med lovens bestemmelser for styrets myndighet som den klare ramme.