I denne artikkelen vil vi ta for oss leieprisregulering, situasjoner ved forlengelse av leiekontrakter og kort om reforhandling etter endt leieperioden.

Som beskrevet i vår forrige artikkel om næringsleiekontraktene https://bjornsen-advokatfirma.no/fagstoff/inngaelse-av-avtale-og-bruk-av-standardkontrakter-saerlig-standard-fra-norsk-eiendom-og-norges-eiendomsmeglerforbund/ står partene i næringsforhold i stor grad fritt til å definere avtalevilkår, herunder leiebeløpets størrelse.

Partene har frihet til å inngå nærmest hvilke priser som man ønsker, likevel kan det etter husleielovens § 1-2 annet ledd jf. § 4-1 ikke avtales en urimelig leie, hva nå det innebærer i de enkelte tilfeller.

«Det kan ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.»

Det er viktig når man avtaler utleievilkår at man ikke bare tenker over fastsettelsen av selve leiesummen, men også hvordan leiesummen skal utvikle seg under leieperioden. Dette er spesielt relevant dersom leieperioden er lang. Dersom man inngår avtale uten, eller med dårlige, reguleringsmuligheter vil leieforholdet raskt kunne bli ulønnsomt dersom utleiers utgifter stiger i samme periode.

I STANDARD LEIEAVTALE FOR NÆRINGSBYGG (BRUKT/”SOM DET ER”), någjeldende versjon 7/22, punkt 9 leieregulering, er det avtalt følgende om prisregulering:

«9.1 Leien reguleres hver 1. januar i samsvar med eventuelle endringer i Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks, eller, hvis denne blir opphevet, annen tilsvarende offentlig indeks. Dog skal Leien ikke kunne reguleres under den Leien som ble avtalt på kontraktstidspunktet.

9.2 Opprinnelig kontraktsindeks er indeksen for […] måned år […]. Leieregulering baseres på utviklingen fra opprinnelig kontraktsindeks til siste kjente indeks på reguleringstidspunktet.

9.3 Leietaker er med dette gitt varsel om at årlig leieregulering vil finne sted.

9.4 Ved offentlig inngrep (prisstopp o.l.) som begrenser den leie Utleier ellers kunne tatt etter denne leieavtalen, skal den regulerte Leien løpe fra det tidspunkt og i den utstrekning det måtte være lovlig adgang til det.»

Ved bruk av standarden avtaler partene at leien årlig kan reguleres i tråd med SSBs konsumprisindeks (KPI). KPI tallene varierer fra år til år, men i løpet av de siste to årene har KPI steget betydelig mer har gjort de siste 10 årene.

(Tabell fra: https://www.ssb.no/statbank/table/08981/tableViewLayout1/)

Denne økningen i KPI har medført at leieprisen i de fleste leiekontrakter har økt betydelig mer enn historisk, og økningen skjer uten at leieobjektet «blir bedre» som følge av prisøkningen.

Standardens avtale avviker fra husleielovens fravikelige bestemmelser (ved utleie av lokaler). For det første er det i standarden regulert at prisen aldri kan gå under den avtalte utgangsprisen. Utleier definerer dermed et «gulv» for hvilken leie som i alle tilfeller skal betales, selv om indeksen skulle falle og tilsi at leiesummen skulle bli lavere en utgangspunktet.

For det andre er det avvik mot lovtekst ved at det ikke er nødvendig å varsle særskilt før indeksregulering foretas. Varselet er allerede inntatt i standardens punkt 9.3 og gjelder hele leieperioden. Utleier slipper da å huske å varsle, og må bare huske å fakturere ny leie hensyntatt indeksregulering.

Videre har ikke standarden lagt opp til at det skal reguleres fra siste leiefastsettelse, slik husleieloven legger til grunn i § 4-2: «endringen må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting». Standardens løsning er at reguleringen baseres på utviklingen fra opprinnelig avtalt kontraktsindeks frem til sist kjente indeks på reguleringstidspunktet. Startet leieforholdet i juli, og det er juli som er utgangspunkt for kontraktsindeks, kan likevel leien reguleres 1. januar selv om det ikke er gått 12 måneder etter siste leieprisfastsettelse.

Merk at det er siste kjente indeks på reguleringstidspunktet som skal benyttes, om ikke annet er spesifisert i kontrakten. Det innebærer at for leieforhold som starter og har reguleringstidspunkt fra 1.januar, så er det indeks for november foregående år (publiseres medio desember) som er siste kjente indeks på reguleringstidspunktet, og dermed riktig å bruke. Faktureres leien før denne indeksen er kjent velger man feil indeksperiode, og med de svingninger som har vært siste årene kan dette utgjøre opp mot én prosent i forskjell fra måned til måned. I september 2023 var indekstallet 129,8 mot 131,1 i oktober. Ved å benytte indeks for september i stedet for oktober taper i dette tilfellet utleier akkurat én prosent i økt leie, som påvirker leieprisen helt frem til neste indeksregulering. Gjøres samme feil år etter år blir det «penger av det» i enden av leieperioden.

I noen tilfeller har partene endret standarden og eksempelvis skrevet at det er indeks for november som skal legges til grunn. Det kan da oppstå ulike tolkninger av hvilken indeks dette er. Er det tallene for november, eller tallene for oktober som ble publisert i november? Her må partene være tydelige om man fraviker standardens ordlyd og definere om det er publiseringsmåneden eller tallene for måneden som er tiltenkt.

Med de større økninger som har vært i KPI de siste årene er det flere og flere tilfeller hvor, særlig leietakere, vil forsøke å regulere KPI med en faktor (eksempelvis 75% av indeks) eller velge en annen indeks. Eksempelvis kan KPI-JAE være passende, hvor avgifter og energivarer er utelatt. Som oftest betaler leietaker energi gjennom egne målere eller som andel fellesutgifter, og den kan da hevdes at økningen i KPI vil innebære at økning i energipriser betales to ganger, både som økte faktiske kostnader og som grunnlag før økt leiepris dersom ordinær KPI regulering benyttes.

Ofte vil både utleier og leietaker være tjent at leieforholdet forlenges ut over den avtalte perioden. Det er betydelige transaksjonskostnader forbundet med flytting, spesielt for leietaker, men også for utleier med annonsering, forhandlinger og eventuelle tilpasninger til ny leietaker. For begge parter vil det å kunne fortsette leieforholdet være et pluss.

Partene velger av denne grunn ofte å innta bestemmelser om forlengelse av avtalen, eller opsjoner på forlengelse med variable vilkår, slik at avtalen kan forlenges uten lange forhandlinger. Hvordan avtalen ser ut etter forlengelsen er avhengig av hvilket spillerom partene har avtalt å ha ved drøftelse om forlengelse.

De vanligste formuleringene er alle varianter av at leietaker har rett, men ikke plikt, til å forlenge leieavtalen på “samme vilkår”, “på markedsmessige vilkår” eller “til markedsleie”.

– «samme vilkår» innebærer nettopp det. Avtalen skal være lik som den var i den opprinnelige leieperioden, også når det gjelder leiesum og indeksregulering..

– «til markedsleie» innebærer at partene kan kreve leiebeløpet justert til gjeldende markedsleie på forlengelsestidspunktet. Øvrige vilkår er låste. Merk at dette kan også innebære lavere leie, dersom det ikke uttrykkelig er avtalt at det er et «gulv» også på slike reguleringer.

– «til markedsmessige vilkår» innebærer at begge parter kan kreve leiesum og øvrige vilkår justert i tråd med markedet. Dersom det siden avtalens inngåelse er skjedd markante avvik på eksempelvis markedets regulering av ansvar for snømåking eller markedet har endret begrepet om felleskostnader til å omfatte mer/mindre enn tidligere, vil også slike vilkår kunne kreves regulert innenfor forlengelsen.

For de tilfeller avtalen forlenges med endring i leiesum eller vilkår er det avgjørende å definere hav som utgjør det markedet som det skal sammenlignes med. Er det begrenset til tilsvarende leieobjekter? Samme størrelse og alder? Samme område? Eller vil man kunne sammenligne leieobjektet med alt som finnes av andre objekter?

Videre kan det oppstå tolkning om justering til markedsmessige priser eller vilkår innebærer at alle andre må ha samme vilkår, et flertall av andre leieforhold er like, er det tilstrekkelig at det finnes et ikke ubetydelig antall av slike avtaler i markedet, eller er det relevant at de fleste nye leieavtaler er på disse vilkår?

Avtalen bør også regulere hvor mange ganger forlengelse kan kreves. Er det begrenset til en ny periode av samme varighet, er forlengelsesperiodene kortere enn den opprinnelige eller kan leietaker forlenge med periode på periode uten at avtalen må reforhandles i sin helhet? Standardens forslag til regulering er at man kan forlenge i én periode, men her er det fort gjort å ikke være presis i avtaleteksten dersom avalen endres eller det ikke benyttes standard.

Det er praktisk, og som regel også avtalt, at leietaker må varsle utleier eksempelvis 12 måneder før om man ønsker å bruke retten til forlengelse. Dette av hensyn til forutberegnelighet og arbeid med ny utleie dersom det ikke blir forlengelse.

Ikke helt upraktisk er også husleielovens § 9-2 tredje ledd. Dersom leieforholdet fortsetter ut over leieperioden og eventuelle forlengede leieperioder, uten at utleier har sendt flytteoppfordring til leietaker, vil leieforholdet anses å ha gått over til en tidsubestemt leiekontrakt som setter partene, spesielt utleier, i en helt annen posisjon for oppsigelse og avtalerevisjon. For utleier vil dette være ugunstig.

Meglerstandarden har ikke avtaleregulert reforhandlinger ut over hva som er gjennomgått i punktet over.

Ved kontaktens utløp står partene fritt til å reforhandle og inngå ny avtale. Ingen av vilkårene i avtalen er således gjeldende lenger, men i den grad partene ønsker å forhandle om ny avtale vil de naturlig nok danne et bakteppe for partenes forventninger til hvordan avtalen vil se ut. Det kan være i både utleiers og leietakers interesse å starte forhandlingene tidlig. På den måten unngår partene, spesielt leietaker, å stå uten reelle alternativer til hvor man skal drive sin virksomhet eller hvem man skal få sine leieinntekter fra.

Tidsnød kan også føre til at man aksepterer vilkår man normalt sett ikke ville akseptert, men som der og da blir et nødvendig onde man ikke kommer rundt.