Avtaleinngåelse og standardkontrakter; om utleiekontrakter fra Norsk Eiendom/NEF

Bryne 02. april 2024

Ved utgangen av 2022, var det totalt 384.528 aktive aksjeselskaper i Norge. Mange av disse, men langt fra alle, behøver lokaler for å drive sin virksomhet. Et flertall eier imidlertid ikke egne lokaler, og utleieavtaler mellom næringsdrivende er en mye brukt kontraktsform.

I denne artikkelen defineres næringslokaler som alt som ikke leies ut til beboelse, hvor lokaler til kontor/butikk/produksjon etc. er det vanligste.

Leiekontrakter for næringsforhold vil i svært stor grad variere. Fra enkle mer eller mindre hjemmelagde kontrakter, som ofte mangler sentrale reguleringer, via bransjestandarder, til store profesjonelle utleieres skreddersydde kontrakt. I de hjemmelagde tilfeller, enten de er omfattende eller enkle er nok selv de mest kreative bestemmelser forsøkt prøvd ut. De fleste tenkelige og utenkelige reguleringer kan være lovlig, dog med noen skranker blant annet på bakgrunn av opplistingen som følger av husleielovens § 1-2 annet ledd og avtalelovens ugyldighetsbestemmelser.

Kort om når avtale inngås

Den mest klassiske form for avtaleinngåelse er tilbud-og-aksept-modellen. Utleier fremsetter et tilbud om å leie lokaler hos seg, gjerne i form av en annonse. Leietaker responderer på dette tilbudet ved å uttale ovenfor utleier at man vil leie de tilgjengelige lokalene.

Dersom aksepten fra leietaker sammenfaller med utleiers tilbud, er avtale inngått så lenge de vesentlige punktene i avtaleforholdet er avklart. Dette er blant annet kommet til utrykk i Vin-agent-dommen, inntatt i Rt. 1998 side 946.

«Høyesterett har i flere avgjørelser ut fra en konkret vurdering lagt til grunn at partene blir bundet når de er blitt enige om alle vesentlige punkter i en avtale, selv om ikke alle forhold er avklart og undertegnet avtale ikke foreligger.»

En fullt ut detaljert avtale, styrebehandlet og signert er, som vist i rettspraksis, ikke et formkrav for at avtale skal anses som inngått. Hvordan skal da partene sikre seg at avtale blir inngått på riktige vilkår, og på et tidspunkt hvor partene selv har ment at avtalen skal være gjensidig forpliktende?

En mye brukt metode er at partene ved forhandlingene tar signeringsforbehold – at kontrakt ikke skal anses som inngått før den er signert av begge parter, for å sikre seg at man ikke kommer i en situasjon hvor avtale vil anses som inngått før partene selv ønsket det. Et annet ofte benyttet forbehold er også at avtalen skal godkjennes i selskapets styre.

Standardavtaler

Til tross for at mange utleiere/leietakere kan reagere på omfattede kontraktutkast, oppnår man ved bruk av standard avtaler ofte reduserte transaksjonskostnader, ettersom partene og rådgivere ofte vil være godt kjent med standardene. Videre danner standarder et godt og balansert fundament for forhandlinger og eventuelle nødvendige justeringer. Også ved eventuelle tvister er det fordelaktig at det er benyttet standarder, da det gir forutsigbarhet ettersom avtalene og omfattende praksis kan gi god veiledning i den konkrete tvisten.

Det er en rekke standardkontrakter tilgjengelig. Egne avtaler for nye bygg/bygg under oppføring, brukte lokaler som leies ut «as is» eller bare-house avtaler, er eksempler på ulikheter basert på leieobjektet og leieobjektets bruk.

De forskjellige standardene er utarbeidet av ulike aktører hvor blant annet Huseiernes Landsforbund har sin standard, og Norsk Eiendom sammen med Norges Eiendomsmeglerforbund har sine. Sistnevnte aktør sin standard for brukte lokaler vil bli brukt som eksempel i den videre fremstillingen. Standardene fra Norsk Eiendom/NEF har befestet seg som de ledende bransjestandardene. Vi anbefaler i all hovedsak at partene benytter egnede standardkontrakter, også i leieforhold.

Standard fra Norsk Eiendom/NEF “for næringsbygg, brukt som det er”

Noen av de mest sentrale punktene i avtaleinngåelsen knytter seg til lokalet, fastsettelse av leiesum og plikter i forbindelse med opphør og tilbakelevering.

Lokalet

Lokalet eller leieobjektet som det er definert som i kontraktens punkt 4 er meget sentralt.

«Leieobjektet (Leieobjektet) består av påstående bygninger og anlegg, uteareal og parkeringsplasser på Eiendommen, som vist i vedlagte tegning, Bilag 2.»

Her må partene definere hva som skal leies. Er det et avgrenset areal, eventuelt med tilleggsareal, beliggende separat fra hovedlokalet. Og hva med tilgang til og bruk av fellesareal, inkludert parkering for ansatte og kunder?

Skal utleier tilpasse lokalet før innflytting, eller skal leietaker oppgradere lokalet og skal det skje mot lavere leie i en periode eller for leiers regning og risiko?

I eiendoms- og entrepriseretten generelt, og i husleieforhold spesielt er det ikke uvanlig at beskrivelser i tekst ikke stemmer overens med tegninger, som igjen ikke stemmer med de faktiske forholdene i lokalet.

Enighet om hva som skal leies er et avgjørende utgangspunkt for et vellykket leieforhold. Gode beskrivelser av leieobjektet og leieobjektets stand, inkludert nøyaktige og oppdaterte tegninger eller skisser som illustrerende vedlegg til kontrakten.

Leien

Leien kan fastsettes på mange måter. Fastpris for hele lokalet, leie avhengig av hvor stor andel av lokalet som er i bruk, leie som delvis er basert på leietakers omsetning eller kombinasjoner av disse og mer.

Partene har frihet til å inngå nærmest hvilke priser som man ønsker, likevel kan det etter husleielovens § 1-2 annet ledd jf. § 4-1 ikke avtales en urimelig leie, hva nå det innebærer i de enkelte tilfeller.

«Det kan ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.»

Partene begrenses av markedsleie, slik det er omtalt i NOU1993:4 side 131-132 bl a:

«Markedsleie er det som vanligvis oppnås ved ny utleie. Det avgjørende er hva potensielle leietakere uten spesiell tilknytning til eller interesse i husrommet er villig til å betale. Om enkelt eller noen få leietakere ut fra sitt særlige behov er villig til å betale en høyere leie enn vanlig, for eksempel en næringsdrivende som utøver en raskt ekspanderende virksomhet i nabolokalet, er en slik høyere leie ikke relevant som sammenligningsgrunnlag.»

Dette synet er blant annet kommet til utrykk i en lagmannsrettsdom, “LB-2010-2763”.

Ut over avtalt leie er det vanlig at leietaker belastes en andel av felleskostnadene til bygget dersom det er et bygg hvor det er aktuelt. Felleskostnader er i seg selv ikke definert, så her må utleier være påpasselig og sørge for at felleskostnadene og ansvaret for betaling av disse er definert i avtalen. Standardene har ofte et bilag med eksempler på hva som inngår i felleskostnadene. Det er ikke en tilsvarende begrensing i urimelig høye felleskostnader. Selv om eksempelvis kostandene til oppvarming er vesentlig høyere enn sammenlignbare leieobjekter, skal leietaker, dersom det er avtalt, betale de faktiske kostnadene til eksempelvis oppvarming.

Hvorvidt høye driftskostnader i form av fellesutgifter vil gi utslag på om leieprisen for lokalene vil anses som leie urimelig over markedspris, kan samtidig ikke sees bort fra. Uvanlig høye felleskostnader vil antakeligvis ha sin påvirkning på leiepris dersom det er full åpenhet om størrelsene forut for etablering av leieavtalen.

Størrelsen på avtalt leie henger som regel tett sammen med leieobjektets størrelse og stand, herunder hvilke plikter som legges på leietaker med tanke på vedlikehold.

I årets første måned beskrev mediene Nasjonal sikkerhetsmyndighet (NSM) og deretter Justisdepartementets leieavtaler. Utleier påtok seg, ved avtalens inngåelse, å innrede lokalene i tråd med leietaker, NSMs, ønsker og hvor betaling for dette ble tillagt leiepris inkludert renter. Praksisen medførte at direktør Sofie Nystrøm måtte gå på dagen. Avgangen kom ikke som følge av at det er et ulovlig vilkår i en leieavtale, men at vilkåret i leieavtalen med lånefinansiering stred mot statens budsjett- og økonomiregelverk.

Slike reguleringer med høyere leie fastsatt på bakgrunn av tilpasninger for leietaker, eller lavere leie som følge av leiers økte vedlikeholds- eller oppgraderingskostnader følger således ikke av standarden.

I meglerstandarden er det tatt utgangspunkt i at partene fastsetter en fast leie, med eventuelt tillegg for merverdiavgift, samt tillegg for felleskostnader i den grad det er felleskostnader knyttet til bygget hvor leieobjektet befinner seg.

Opphør og tilbakelevering

Denne fasen runder av livsløpet i et leieforhold, og knytter bånd til avtaleinngåelse og overtakelsesfasen. Her skal partene håndtere at leieforholdet skal avsluttes, inkludert at lokalene igjen overtas av utleier i tilfredsstillende stand.

Etter husleielovens § 10-2 skal lokalene, om ikke annet er avtalt, tilbakeleveres i samme stand som ved overtakelsen, sett bort fra alminnelig slitasje grunnet slit og elde. Samme utgangspunkt følger også av leiestandardene, men her kan det være foretatt spesielle tilpasninger på hva utleier aksepterer.

I standarden fra Norsk Eiendom/NEF er det tatt følgende utgangspunkt om fraflytting i avtalens punkt 22.

«Ved fraflytting skal Leietaker tilbakelevere Leieobjektet ryddet, rengjort, med hele vindusruter og for øvrig i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand og med samtlige nøkler/adgangskort. Dersom vedlikeholdsplikten etter punkt 15 er oppfylt med alminnelige intervaller i Leieperioden, aksepterer Utleier normalt slit og elde frem til fraflytting.»

Det kan skje at partene ender opp i en konflikt ved leieforholdets opphør. Leietaker møtes eksempelvis med at leieobjektet ikke er i forventet stand og utleier krever dekket kostnader til oppussing, kanskje til tross for at lokalet uansett skulle totalrehabiliteres for utleiers regning?

Høyesterett behandlet i 2019 (HR-2019-781) et spørsmål om utleier hadde rett til kompensasjon for leietakers manglende tilbakeføring av lokalene etter endt leieforhold.

Faktum i saken var at leietakeren ønsket å si opp leieavtalen før tiden, og dette ble akseptert av utleier under forutsetning av at man lykkes å få ny leietaker inn.

Ved felles befaring ved utflytting ble det ikke påberopt mangler, men utleier engasjerte takstmann som vurderte det til at det var et etterslep på kroner 294 500 for å sette lokalene i avtalt tilbakeleveringsstand.

«(27) Spørsmålet i saken er altså om § 10-3 annet ledd gir utleier krav på dekning av nødvendige utgifter til å sette leieobjektet i avtalt stand ved tilbakelevering uten hensyn til om leietakers mislighold har påført utleier et økonomisk tap. I denne saken er det ingen uenighet om at utleier ikke er påført noe økonomisk tap.

(42) Jeg er etter dette kommet til at husleieloven § 10-3 annet ledd må forstås slik at bestemmelsen oppstiller et vilkår om økonomisk tap.»

Dommen ble avsagt med dissens (3-2), hvor samtlige dommere dømte i favør leietaker.

Annenvoterende begrunnet ikke frifinnelsen med at det var et vilkår om økonomisk tap, men på grunn av at leietakers tilbakeføring ikke ville hatt et fornuftig formål, gitt den planlagte ombyggingen.

«(56) Etter mitt syn må således bestemmelsen i husleieloven § 10-3 andre ledd som utgangspunkt tolkes slik at den gir utleier krav på dekning av utbedringsutgifter uten hensyn til om og i hvilken grad misligholdet har påført utleier tap.

(57) Det må imidlertid gjøres unntak fra leietakers plikt etter § 10-3 andre ledd til å dekke utbedringsutgifter i tilfeller hvor slik utbedring ikke tjener et fornuftig formål.

(60) Ettersom det ved tilbakeleveringen av lokalene i vår sak var på det rene at utbedringsutgiftene ville vært bortkastet som følge av ombyggingen til hotell, må løsningen dermed bli at dekning av slike utgifter nektes på grunnlag av innskrenkende tolkning av husleieloven § 10-3 andre ledd.»

Et tips vil være å sørge for god dokumentasjon ved innflytting, slik at det er lettere å sammenlikne tilstanden ved tilbakelevering. Spesielt dersom det er langvarige leieforhold hvor vedlikeholdet vil kunne være mer omfattende samtidig som vedlikeholdsintervaller vil kunne variere.

Siste nytt

Siste revisjon av Norsk Eiendom/NEF sin standardavtale var i mai 2022 hvor det foruten generell oppdatering kom med noen nye reguleringer i tråd med samfunnsutviklingen og behov for juridiske avklaringer på teknologisk utvikling.

De mest sentrale nyheter var:

Forebygging av korrupsjon og hvitvasking

Ny compliance-regulering som skal gjøre det vanskeligere for kriminelle å operere i norsk eiendomsbransje. Bestemmelsen retter seg ikke bare mot selve avtalen mellom partene, men at partene plikter å drive egen virksomhet i tråd med de avtalte prinsipper og ha tilstrekkelige internkontrollrutiner for å sikre etterlevelse. Foruten at man kan kreve innsyn i partens dokumentasjon og systemer for å ivareta pliktene, er det ikke klart angitt hvilke konsekvenser eventuelle brudd kan få.

Miljø

Partene skal samarbeide om å bedre leieobjektets miljøstandard i leieperioden ved å gjennomføre miljøtiltak. Dette kan typisk være å skifte til en mer effektiv belysningsløsning, eller andre energireduserende tiltak.

Eiendomsrett til stordata

Stordata kan representere betydelige verdier for de som eier dataene. Historisk har det vært mindre fokus på rettighetene til dataen. I den siste versjonen er det kommet avtalebestemmelser knyttet til eiendomsretten til slik data hvor utleier som utgangspunkt gis rett til å samle og benytte de innsamlede dataene.

Kontrakten fra Norsk Eiendom/Norges Eiendomsmeglerforbund ble sist revidert med tre års intervall og det er nå versjon 7 som er den sist reviderte versjonen. Det er selvsagt ingen plikt til å benytte den siste versjonen, men om man vil baserte avtalen på et elde utkast vil det være naturlig å opplyse motparten om dette i tidlig fase.

Kontaktskjema

Spørsmål om eiendom og entreprise?

Opphavsrett © 2017 — 2024
Bjørnsen Advokatfirma | Personvernerklæring

Zebra Media Stavanger * Digital markedsføring og grafisk design